Vermieterkündigung
Anders als bei der ordentlichen Kündigung seitens des Mieters, kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich, also mit gesetzlicher Frist, nur kündigen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt.
Der Vermieter muss also ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“, bei Eigenbedarf des Vermieters oder dann, wenn der Vermieter an einer anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird.
Eine erhebliche Vertragsverletzung seitens des Mieters kann beispielsweise vorliegen, wenn das Mietobjekt durch das Verhalten des Mieters Schäden nimmt, Mitbewohner des Hauses belästigt oder gefährdet werden, die Wohnung anderweitig als zum vertraglichen vorausgesetzten Zweck genutzt wird, ein erheblicher Zahlungsrückstand entstanden ist oder die Miete unpünktlich gezahlt wird. Zumeist ist vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung erforderlich.
Eine Eigenbedarfskündigung kommt in Betracht, wenn der Vermieter den Wohnraum für sich oder eine zu seinem Haushalt gehörende Person oder einen Familienangehörigen benötigt.
Wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung kann der Vermieter kündigen, wenn eine solche Verwertung nach den Gesamtumständen angemessen ist, das Mietverhältnis gerade Verwertung entgegensteht und der Vermieter bei Hinderung der Verwertung erhebliche Nachteile erfahren würde.
Unter welchen Voraussetzungen auch immer der Vermieter kündigt, die Erklärung der Kündigung hat schriftlich und unter Angabe der Gründe zu erfolgen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, verlängert sich jedoch um jeweils drei Monate, wenn der Mieter länger als fünf bzw. acht Jahren die Wohnung bewohnt.
Eine ordentliche Kündigung seitens des Mieters sollte den Hinweis enthalten, dass dem Mieter eine Widerspruchsrecht zusteht und wie dieses Widerspruchsrecht ausgeübt werden kann.
Das Gesetz gibt dem Vermieter bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen die Möglichkeit, ohne besonderen Grund fristgerecht zu kündigen. Es verlängert sich dann nur die Kündigungsfrist um drei Monate.
Ein Sonderkündigungsrecht steht dem Vermieter zu, wenn die Wohnung im Zwangsversteigerungsverfahren erworben wird, der Erwerber also auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintritt. Die ordentliche Kündigung muss dann zum erstmöglichen Termin erfolgen.
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis, also auch ein befristetes Wohnraummietverhältnis, aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt in der Verletzung der Rechte des Vermieters, etwa wenn Sorgfaltspflichten verletzt werden oder der Gebrauch der Wohnung unerlaubt einem Dritten überlassen wird. Ein wichtiger Grund ist ebenfalls gegeben, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät. Der Mieter muss sich dann im Zeitpunkt der Kündigung, je nachdem, über welchen Zeitraum sich der Verzug mit Mietzahlungen erstreckt, mit einer Monatsmiete, einer Monatsmiete und 1 Cent oder zwei Monatsmieten in Verzug befinden. Im Falle der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann die Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit einer Räumungsklage den aufgelaufenen Mietrückstand vollständig ausgleicht.
Außerordentlich, aber mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kann der Vermieter auch ein befristetes Mietverhältnis ausnahmsweise kündigen gegenüber dem Erben oder Sonderrechtsnachfolger eines verstorbenen Mieters, ein Mietverhältnisse bei mehr als dreißigjähriger Mietdauer oder etwa nach Beendigung des Nießbrauchs.
Bei Fragen zum Thema Mietrecht wenden Sie sich bitte an Frau Rechtsanwältin Würzberg, zugleich Fachanwältin für Mietrecht, per E-mail wuerzberg@swb-rechtsanwaelte.de, oder telefonisch unter 0211 – 9990850.
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